En una reforma de vivienda el IVA es el 10% solo si se cumplen tres requisitos: el destinatario es una persona física que usa la vivienda para sí, el edificio terminó hace al menos dos años y quien ejecuta la obra no aporta materiales que pasen del 40% de la base. Si falla uno, todo va al 21%.
El tipo general es el 21%. El 10% es la excepción, y no depende de que la obra sea más o menos importante ni de la calidad del material: depende de tres condiciones concretas que publica la Agencia Tributaria. Si se cumple una y fallan las otras dos, la obra entera va al 21%.
Hay una confusión que circula por la red y conviene cerrarla: el tipo general es el21%, no el 20%. Alguna guía de aseguradora titula su artículo con el 20%. Es un error de la fuente, no una regla distinta.
Los tres están en la sede electrónica de la Agencia Tributaria y se aplican a las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificaciones destinadas principalmente a viviendas:
Los ejemplos son de la propia Agencia Tributaria: la colocación de un suelo por 10.000 euros, con 3.000 euros de materiales aportados por quien hace la obra, tributa toda ella al 10%; una obra de 10.000 euros en la que los materiales aportados ascienden a 5.000 euros tributa al 21%.
Entonces la obra va al 21%. Es el requisito que más se olvida, porque el titular de la vivienda sí es una persona física y se da por hecho que con eso basta: no basta. El tipo reducido es para el uso particular del destinatario, y la Agencia Tributaria excluye de forma expresa el arrendamiento y el ejercicio de una actividad empresarial o profesional, aunque sea parcial. Si vas a poner el piso en alquiler, la reforma tributa al 21%.
Lo que no exige la norma es que sea tu vivienda habitual. Lo que decide es el uso particular, no la habitualidad: una segunda vivienda para uso propio encaja en la definición, y la misma vivienda destinada a alquiler, no.
Este requisito mide solo los materiales que aporta quien ejecuta la obra. La Agencia Tributaria define los materiales aportados como los bienes corporales que quedan incorporados materialmente al edificio, incluidos los trabajos subcontratados a terceros; la maquinaria y las herramientas no cuentan, porque no se incorporan a la obra. Si el coste de esos materiales supera el 40% de la base imponible, la operación se recalifica como entrega de bienes y tributa entera al 21%.
Hay dos detalles que conviene saber antes de firmar. El primero es que en la factura debe constar el coste de los materiales aportados o que se cumple el requisito de no exceder del 40%. El segundo es que no se puede trocear la factura para salvar el tipo: la Agencia Tributaria dice expresamente que, dentro de una misma ejecución de obra calificada globalmente como entrega de bienes, no cabe facturar por separado una entrega de materiales al 21% y una prestación de servicios al 10%.
Eso no impide que los materiales los ponga el cliente. Si tú compras el material y pagan solo la mano de obra, el porcentaje del 40% se mide sobre lo que aporta el profesional, y tu compra en el almacén va al tipo general. Es una diferencia importante cuando el presupuesto está ajustado en el límite.
Existe una segunda vía hacia el 10%, la de las obras de construcción o rehabilitación, y no es la misma que la de renovación y reparación. Para que una obra cuente como rehabilitación, la Agencia Tributaria exige dos cosas: que más del 50% del coste del proyecto corresponda a obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, o a obras análogas o conexas, y que el importe total de las obras supere el 25% del precio de adquisición de la edificación si la compra fue en los dos años anteriores al inicio, o del valor de mercado del edificio antes de la rehabilitación, descontando el valor del suelo en los dos casos.
Además hay que poder probar la naturaleza de las obras: dictamen de un técnico habilitado o proyecto visado por el colegio profesional. Es la vía de las reformas integrales que tocan estructura, fachada o cubierta, no la de un cambio de baño.
Todo lo que se vende sin instalar. La Agencia Tributaria lo dice sin rodeos: la entrega sin instalación de puertas, ventanas, armarios o muebles de cocina tributa en todo caso al 21%, porque no tiene la consideración de ejecución de obra. Si compras los muebles de cocina y los montas tú, eso es una compra al 21%, no una reforma.
Hay más casos donde la respuesta no es la que parece. La sustitución de una caldera en una comunidad de propietarios no va al 10%: los materiales aportados por el instalador pasan del 40% y la operación tributa al 21%. Y una ampliación de vivienda solo entra por la vía de construcción si aumenta la superficie habitable; las obras de reforma interior de una vivienda no se consideran construcción.
Un presupuesto serio trae el IVA en línea aparte, con su tipo, y menciona los materiales aportados y su coste. Si ves un único total sin desglose, no puedes saber si el 10% está bien aplicado, y una liquidación posterior se convierte en una factura complementaria para el cliente. Pide siempre el desglose por partidas y el IVA separado.
Los rangos de precio que publicamos en este sitio son de ejecución y no incluyen IVA: sirven para saber si un presupuesto está dentro de mercado, no para calcular la factura final. Los tienes explicados, con su fuente, enla página de tarifario y metodología.
Consulta de las dos fuentes y última revisión: 18 de septiembre de 2026.
El tipo general es el 21% y el reducido es el 10%. El 10% solo se aplica a las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificaciones destinadas principalmente a viviendas, y solo si se cumplen los tres requisitos de la Agencia Tributaria: destinatario persona física que usa la vivienda para su uso particular, edificio terminado al menos dos años antes del comienzo de las obras, y materiales aportados por quien ejecuta la obra que no superen el 40% de la base imponible.
La construcción o la rehabilitación del edificio tiene que haber finalizado al menos dos años antes del comienzo de las obras de renovación o reparación. El requisito mira la fecha de terminación del edificio, no la de tu compra: no se cumple por haber comprado la casa hace dos años, sino porque el edificio terminó hace dos años o más.
No. La Agencia Tributaria lo dice de forma expresa: si la vivienda se destina al arrendamiento o al ejercicio de una actividad empresarial o profesional, aunque sea de forma parcial, no se aplica el tipo reducido. Una reforma para alquilar va al 21%. Lo que no exige la norma es que sea tu vivienda habitual: lo que cuenta es el uso particular del destinatario, no la habitualidad.
El test del 40% mide los materiales que aporta quien ejecuta la obra, no los que aportas tú. Si tú compras la cerámica o el suelo y el instalador pone solo su trabajo, ese gasto no cuenta para el porcentaje: tu compra tributa al tipo general, el 21%, y la ejecución de obra puede ir al 10% si se cumplen los otros dos requisitos. Lo que la AEAT prohíbe es partir la factura de una misma obra para forzar el tipo: si la operación es entrega de bienes, no cabe facturar por separado materiales al 21% y servicios al 10%.
No, van al 21%. La Agencia Tributaria es explícita: la entrega sin instalación de puertas, ventanas, armarios o muebles de cocina para la realización de obras tributa en todo caso al tipo general, porque no tiene la consideración de ejecución de obra. Solo entra en el 10% si forma parte de una ejecución de obra con instalación y se cumplen los tres requisitos.
El presupuesto tiene que llevar el IVA desglosado, con su tipo, y hacer constar el coste de los materiales aportados o que no se supera el 40% de la base imponible. Sin ese desglose no puedes comprobar si el 10% está bien aplicado. Los rangos de precio que publicamos en este sitio son de ejecución y no llevan IVA: sirven para comparar presupuestos, no para calcular la factura final.